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契约登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为房地产的变更、他项的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，房地产的转移或他项的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第三人的要件，所以称为对抗要件主义。其主要特点是：登记机构对登记申请采取形式审查，登记的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以又称为“法国登记制”。 产权登记制的理论基础是成立要件主义。这一理论认为：当事人订立的有关房地产转移或他项设定的合同效力只是一种债的效力，即当事人在法律 上只能得到债权的，而不能得到物权的。只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他项的人的房屋所有权或房屋他项才告成立。将登记作为房地产成立的要件，所以称为成立要件主义。产权登记制又可分为登记制和托伦斯登记制两种。 登记机构设置登记簿，房地产的取得、变更过程在登记簿上记载，利害关系人、相关当事人根据登记簿的记载推知该房地产产权状态，若房地产的取得未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，在当事人之间也不发生效力。其主要特点为：对登记申请采取实质审查登记的现状；登记有公信力即登记簿上所载事项，可以对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。因该项制度发源于，故又称为“登记制”。 该制度为人托伦斯所创，在予以登记后，发给****属证书。房地产一旦载人产籍，状态就明确地记载在权属证书上，人可以凭证行使房地产。其主要特点是：房地产一经登记便具有绝对的法律效力；已登记如发生转移，必须在登记簿上加以记载；登记采取强制登记制度；登记簿为两份，人取得副本，登记机构保留正本，正副本内容必须完全一致。
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